Face à l’essor des plateformes de location de courte durée, la location saisonnière est devenue un marché attractif pour les propriétaires. Toutefois, il convient de maîtriser les aspects réglementaires et fiscaux pour en tirer le meilleur parti. Cet article vous propose un tour d’horizon sur les règles encadrant la location saisonnière et les astuces pour optimiser votre fiscalité.

La réglementation de la location saisonnière

Premier point essentiel à connaître : la location saisonnière concerne les locations meublées dont la durée n’excède pas 90 jours consécutifs. Au-delà, il s’agit d’une location meublée classique. La réglementation diffère selon que le logement constitue ou non la résidence principale du propriétaire.

Pour une résidence principale, la location saisonnière est autorisée sans limitation de durée. Cependant, certaines communes soumises à une forte demande touristique ont mis en place des règles spécifiques. Par exemple, à Paris, il n’est possible de louer sa résidence principale en saisonnier que 120 jours par an maximum. Il est donc important de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître les éventuelles restrictions locales.

Dans le cas d’une résidence secondaire, les choses se compliquent davantage. Si le logement est situé dans une zone tendue (agglomération de plus de 200 000 habitants, communes de la petite couronne parisienne, certaines communes littorales ou montagnardes), le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable auprès de sa mairie et effectuer un changement d’usage du logement. Cette démarche peut être complexe et coûteuse, mais elle est indispensable pour se conformer à la réglementation.

Les obligations déclaratives et fiscales

Quelle que soit la nature du logement, le propriétaire doit déclarer son activité de location saisonnière auprès de la mairie du lieu où se situe le bien. Il est également tenu de s’affilier au régime social des indépendants (RSI) si les revenus tirés de cette activité dépassent un certain seuil (23 000 € par an en 2021).

En matière fiscale, les revenus issus de la location saisonnière sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € pour les meublés de tourisme classés et 176 200 € pour les autres meublés. Il offre un abattement forfaitaire pour frais de 50% (71% pour les meublés classés), mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.

Le régime réel peut être choisi sur option si les revenus sont inférieurs aux seuils mentionnés, ou s’applique de plein droit si ces seuils sont dépassés. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et d’amortir le logement sur une durée de 25 à 40 ans. Ce régime est généralement plus avantageux fiscalement, mais nécessite une comptabilité plus rigoureuse et un suivi par un expert-comptable.

Les astuces pour optimiser sa fiscalité

Afin de réduire la fiscalité de votre location saisonnière, plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• Opter pour le régime réel : comme évoqué précédemment, ce régime permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien, ce qui peut générer un bénéfice imposable plus faible voire nul.
• Classer son meublé en meublé de tourisme : cela permet de bénéficier du seuil de recettes plus élevé pour le micro-BIC et d’un abattement forfaitaire plus important (71% au lieu de 50%). Pour obtenir ce classement, il faut respecter certaines normes de confort et d’équipement et faire appel à un organisme agréé pour effectuer une visite de contrôle.
• Adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) : cette adhésion permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale aux deux tiers des frais de comptabilité et d’adhésion, dans la limite de 915 € par an. Elle évite également l’application d’une majoration de 25% du bénéfice imposable.

Enfin, il est important de bien connaître les obligations légales en matière de sécurité (détecteur de fumée, extincteur, etc.) et d’information du locataire (notice d’information sur les droits et obligations des parties, état des lieux, inventaire du mobilier…).

La location saisonnière peut être une source intéressante de revenus pour les propriétaires, à condition de maîtriser les aspects réglementaires et fiscaux. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.